다주택 양도소득세 중과 5월 9일 중과 유예 종료 후 중과 세액 비교 해보기

다주택자 양도소득세 중과

 

 

다주택자에게 가장 큰 세금 리스크로 꼽히는 양도소득세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료된다고 합니다.

유예 종료 이후에는 단순히 세율만 오르는 것이 아니라 장기보유특별공제 배제까지 동시에 적용돼 실질 세부담이 급격히 커질 것이라 생각됩니다.

 

이번 글에서는 유예 종료 의미, 적용 시점 판단 기준, 중과 전·후 세액 차이, 정부 보완 방향, 향후 보유세 강화 전망에 대해서 알아보겠습니다.

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@ 다주택 양도소득세 중과 제도의 기본 구조

 

 

다주택 양도소득세 중과는 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 보유한 사람이 주택을 양도할 때 일반 양도세율보다 더 높은 세율을 적용하는 제도입니다. 기본 구조는 다음과 같습니다.

* 기본 구조

• 일반 양도소득세율: 6%~45% (누진)
• 중과세율
  • 2주택자: +20%p
  • 3주택 이상: +30%p

-----> 중과 적용 시 장기보유특별공제 배제되어 세율인상과 공제 배제가 동시에 발생하게 됩니다.

 

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@ 2026년 5월 9일 종료되는 것은?

현재는 한시적으로 다주택 양도소득세 중과를 배제하고 일반세율을 적용하는 유예 제도가 시행 중입니다. 하지만, 5월 9일 유예가 종료되면 이야기는 달라집니다.

* 핵심 정리

• 유예 종료일: 2026년 5월 9일
• 이후 양도분부터는 중과세율 및 장기보유특별공제 배제 원칙 복귀
• 이는 추진 방향이 아니라 종료가 예정된 제도입니다.

------> 5월 9일 유예 종료가 예정되어 있고, 양도시점에 따라 "언제 양도한 것으로 보느냐”가 가장 중요한 쟁점입니다.

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@ 중과 적용 판단 기준: 계약일이 아니라 ‘양도 시점’

 

 

 

세법상 양도소득세의 과세 시점은 원칙적으로 잔금 지급일과 소유권 이전 등기일 중 빠른 날을 기준으로 판단합니다.

* 반드시 구분해야 할 점

• ❌ 계약일만으로 자동 유예 적용 → 아님
• ✔ 실질적인 양도 시점(잔금·등기 기준)이 핵심

------->  2026년 5월 9일 이전에 계약을 했더라도 잔금, 등기일이 이후로 넘어가면 중과 대상이 될 수도 있다는 점 기억하세요.

주택 매매 계획이 있으시다면 5월 9일 유예 종료 시점 전에 잔금, 등기일이 맞춰지도록 조정하시는 것이 세금을 줄이는 방법입니다.

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@ 정부가 밝힌 보완 방향 (한시적 유의사항)

5월 9일 유예 종료 후에 시장 혼란이 있을 것으로 예상됩니다. 정부는 이런 시장 혼란을 줄이기 위해서 보완적 해석과 운용 가능성에 대해서 언급하고 있습니다.

 

주요 내용을 아래와 같습니다.

* 현재까지 정리 가능한 범위

만약, 2026년 5월 9일 이전에 정상적인 매매계약 체결했다면~~~

 

사회통념상 합리적인 잔금·등기 지연에 대해서는 중과 적용 여부를 기계적으로 판단하지 않겠다는 취지를 가지고 있지만, '잔금 최대 6개월 자동 유예'가 법에 명문화 된 것이 아니기 때문에 실제 적용 여부는 국세청 해석과 사후 판단에 따라 달라질 수 있다는 점을 참고하세요.

 

-----> 따라서 5월 9일 이전에 계약만 하면 안전하다는 판단은 매우 위험합니다. 안전하지 않아요~~~ 중과 대상이 될 수 있다는 것을 다시 한번 강조합니다.

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고가의 주택들(출 처 : pixabay)

 

@ 중과 유예 적용 전·후 세액 비교

 

 

 

그럼, 중과 유예 적용 전과 후의 세액을 비교해 보겠습니다. 아래의 표는 예시를 들어 놓은 것이니, 참고만 해 주세요.

 

(예시: 조정대상지역 2주택자, 양도차익 5억 원, 보유 10년)

구  분	유예 적용	중과 적용
적용 세율	일반세율	일반세율 +20%p
장기보유특별공제	적용	❌ 배제
예상 세액	약 1.3억 원	약 2.4억 원
세부담 차이		약 +1.1억 원

 

----> 3주택자·고가주택의 경우 차이는 더 커질 수 있겠죠? 

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@ 다주택자 판단 기준 및 향후 보유세 전망

① 다주택자 판단 강화 가능성

• 단순 주택 수 → 실질 보유 구조 중심 관리
• 고가 1주택 + 저가 주택 구조도 규제 대상 가능성

② 보유세(재산세·종부세) 기조

• 중과 유예 종료 이후
  → 보유세 정상화·강화 가능성 중장기적으로 존재
• 정책 흐름: 일시 완화 → 정상화 → 관리 강화

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@ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 지방 저가 주택도 중과 대상인가요?

A. 현재는 일부 예외가 있으나, 향후 제도 변경 가능성을 배제할 수 없습니다.

Q2. 일시적 2주택 비과세와 중과 유예를 같이 받을 수 있나요?

A. 요건 충족 시 중복 적용 가능합니다. 다만 처분 기한을 반드시 지켜야 합니다.

Q3. 5월 9일 이전 계약이면 무조건 안전한가요?

A. 아닙니다. 잔금·등기 시점과 거래의 실질성이 핵심 판단 요소입니다.

Q4. 증여로 피하면 유리한가요?

A. 경우에 따라 증여세 + 취득세 부담이 더 클 수 있습니다.

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@ 결론: 다주택자분들이 지금 해야 할 일은?

• 2026년 5월 9일은 명확한 세제 분기점
• 중과 적용 여부는 계약일이 아니라 ‘실질 양도 시점’
• 계약만 믿고 판단하면 세무 리스크 매우 큼
• 매도·보유·증여는 사전 시뮬레이션 필수

-----> 다주택자는 2026년 상반기 이전에 반드시 세무 기준으로 전략 재정비가 필요합니다.

2주택자 3주택자, 고가의 주택을 보유하신 분들은 매매시 양도소득세 또한 고가이기 때문에 일단 매매할 계획이 있으시면, 5월 9일 이전에 계약과 잔금, 등기 시점 등을 확실하게 정리해 두시는 것이 양도소득세를 절약하는 방법입니다. 

 

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